Cuidados na Aquisição de Imóveis: Dicas para Evitar Problemas
Ao comprar um imóvel, os cuidados vão além de verificar a estrutura, como a fiação elétrica e o encanamento. É fundamental prestar atenção na documentação do imóvel para prevenir possíveis complicações no futuro.
No país, a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR) aponta que cerca de 40% dos imóveis urbanos possuem alguma irregularidade. As falhas mais comuns incluem a falta de registro da construção e ações judiciais em nome do proprietário.
Em relação aos custos, no Rio Grande do Sul, os gastos com escritura e registro de um imóvel giram em torno de 1,5% do seu valor. Além disso, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) varia entre 2% e 3%. Portanto, é recomendável reservar cerca de 3,5% do valor total do imóvel para cobrir as despesas documentais.
Documentação: O “CPF” do Imóvel
O primeiro passo na aquisição de um imóvel é verificar se o número de matrícula ou registro está disponível. Esta matrícula é fundamental, pois funciona como um “CPF” do imóvel, identificando se a pessoa que está vendendo realmente é o proprietário.
Se o imóvel for uma casa ou um prédio pequeno, que não foi construído por grandes construtoras, também é crucial checar se a construção está averbada na matrícula. Isso significa que a existência da casa está devidamente registrada. É comum, em várias localidades, encontrar terrenos registrados sem a casa que foi construída sobre eles. Em algumas cidades, apenas 2% das residências possuem a averbação correta.
Regularização da Construção
Caso a construção não esteja averbada, é necessário regularizar a situação. Para isso, são exigidos alguns documentos, como:
- Planta baixa
- Memorial descritivo
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do arquiteto ou engenheiro
Após apresentar esses documentos, será possível obter o “habite-se”, que atesta que a obra foi concluída de acordo com as normas, além da vistoria dos bombeiros, que é obrigatória para prédios e edificações comerciais.
Se a construção exceder 70 metros quadrados, também será necessário pagar o INSS referente à mão de obra utilizada e arcar com custos retroativos, como o IPTU.
Certidões Negativas
Na compra de um imóvel, é importante buscar certidões negativas de ônus e ações. Isso garante que não existem impedimentos que possam afetar a negociação. As certidões devem incluir:
- Certidões de ônus: Informam sobre hipotecas, alienações fiduciárias ou penhoras judiciais.
- Certidões de ações: Revelam se o proprietário enfrenta processos judiciais que possam afetar o imóvel.
- Certidões fiscais: Verificam se há débitos de IPTU ou outras taxas municipais, estaduais e federais.
Essas certidões podem ser obtidas diretamente em Tribunais de Justiça ou por meio de tabeliães, que realizam as verificações e emitem os documentos necessários.
Antes de finalizar a compra, é essencial que o imóvel esteja livre de qualquer pendência, pois isso assegura que a transação será realizada sem complicações futuras.